QUÈ SÓN LES DESPESES HIPOTECARIS?
Són les despeses que es generen quan contractes un préstec per finançar la comprar d’un habitatge.
QUINES SÓN LES DESPESES DE FORMALITZACIÓ D’UNA HIPOTECA?
Aquestes despeses inclouen:
- GESTORIA.
- NOTARIA.
- REGISTRE.
- TAXACIÓ.
- IMPOST D’ACTES JURÍDICS DOCUMENTATS.
QUÈ DIU LA NOVA LLEI?
Recentment, es va aprovar la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (LCCI), coneguda com «Nova Llei Hipotecària», que va entrar en vigor el 17 de juny de el 2019.
Aquesta Llei regula en el seu article 14.1 i) qui ha d’assumir cada despesa, establint que les despeses es distribuiran de la següent manera:
Correspon al BANC/PRESTADOR:
- Despeses de Gestoria.
- Despeses de notaria.
- Despeses de registre.
- Impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, (des de l’entrada en vigor de la nova Llei, ja no hi ha cap mena de dubte, el paga el banc).
Correspon al DEUTOR/PRESTATARI:
- Despeses de taxació de l’immoble.
- Despeses de notaria (les còpies que sol·liciti).
S’APLICA LA NOVA LLEI A LA MEVA HIPOTECA?
Els canvis aplicats per la nova llei hipotecària només s’apliquen en les hipoteques signades després de la seva entrada en vigor. No té caràcter retroactiu.
I SI LA MEVA HIPOTECA ES VA SIGNAR ABANS DE L’APROVACIÓ DE LA NOVA LLEI 5/2019, DE 15 DE MARÇ?
Puc reclamar:
- Despeses Notaria: La meitat 50%.
- Despeses Gestoria: La meitat 50%.
- Despeses Registre: El 100%.
- Despeses de Taxació: La meitat 50%.
- L’impost sobre actes jurídics documentats. Només si la hipoteca va ser signada després de el 10 de novembre de 2018.
* El govern va decretar que, a partir d’el 8 de novembre de 2018, seria l’entitat bancària qui assumís el IAJD. Aquest decret no té efecte retroactiu, de manera que únicament es pot reclamar si la hipoteca va ser signada després de el 10 de novembre de 2018.
QUINES ACCIONS S’EXERCITEN EN LA DEMANDA?
Quan interposem una demanda reclamant la devolució de les despeses hipotecaris exercitem DOS ACCIONS:
- Amb caràcter principal, una acció DECLARATIVA DE NUL·LITAT de la clàusula de despeses hipotecaris per abusiva.
- Com a segona acció, conseqüència de l’anterior, un cop declarada la seva nul·litat sol·licitem la DEVOLUCIÓ i/o restitució de les quantitats abonades indegudament.
HI HA TERMINI PER A RECLAMAR?
Pel que fa a l’acció principal declarativa de nul·litat de la clàusula per abusiva, hi ha unanimitat, tots els tribunals consideren que aquesta acció és imprescriptible, no té termini.
Per contra, pel que fa a la segona acció de devolució de quantitats, hi ha divisió d’opinions en els tribunals:
- Els que consideren que si la primera acció és imprescriptible i donat que la segona és conseqüent de l’anterior, també seria IMPRESCRIPTIBLE, és a dir, no té termini per reclamar les despeses de la hipoteca.
- D’altra els que entenen que hi ha un termini per al seu exercici.
El termini prescriptiu a Catalunya, seria de 10 anys, a diferència de la resta d’Espanya que seria de 5 anys segons l’article 1946.2 de el Codi Civil pel que fa a les accions personals.
D’acord amb la recent Sentència núm. 1828/2020, de 10 de setembre, de l’Audiència Provincial de Barcelona, les despeses hipotecaris prescriuen als 10 ANYS, passat aquest temps el consumidor ja no podrà reclamar la seva devolució, adoptant com a dies a quo el pagament de l’última de les factures , compatibilitzant la seva doctrina amb la Sentència de Tribunal de Justícia de la Unió Europea de data 16 de juliol de 2020.