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Gastos hipotecarios: Qué se puede reclamar y plazos

by | Nov 30, 2020 | Blog

¿QUÉ SON LOS GASTOS HIPOTECARIOS?

Los gastos hipotecarios son los gastos que se generan cuando contratas un préstamo para financiar la comprar de una vivienda.

 

¿CUÁLES SON LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE UNA HIPOTECA?

Estos gastos incluye:

  1. GESTORÍA.
  2. NOTARÍA.
  3. REGISTRO.
  4. TASACIÓN.
  5. IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

 

¿QUÉ DICE LA NUEVA LEY?

Recientemente, se aprobó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), conocida como “nueva Ley hipotecaria”, que entró en vigor el 17 de junio de 2019.

Dicha Ley regula en su artículo 14.1 e) quién debe asumir cada gasto, estableciendo que los gastos se distribuirán del siguiente modo:

Corresponde al BANCO/PRESTAMISTA:

  1. Gastos de Gestoría.
  2. Gastos de Notaría.
  3. Gastos de Registro.
  4. Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, (desde la entrada en vigor de la nueva Ley, ya no hay lugar a dudas, lo paga el banco).

Corresponde al DEUDOR/PRESTATARIO:

  1. Gastos de TASACIÓN del inmueble.
  2. Gastos de Notaría (las copias que solicite).

 

¿SE APLICA LA NUEVA LEY A MI HIPOTECA?

Los cambios aplicados por la nueva ley hipotecaria solo se aplican en las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor. No tiene carácter retroactivo.

 

¿Y SI MI HIPOTECA SE FIRMÓ ANTES DE LA APROBACIÓN DE LA NUEVA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO?

Puedo reclamar:

  1. Gastos Notaría: La mitad 50%.
  2. Gastos Gestoría: La mitad 50%.
  3. Gastos Registro: El 100%.
  4. Gastos de Tasación: La mitad 50%.
  5. El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Solo si la hipoteca fue firmada después del 10 de noviembre de 2018.

*El gobierno decretó que, a partir del 8 de noviembre de 2018, sería la entidad bancaria quien asumiera el IAJD. Este decreto no tiene efecto retroactivo, por lo que únicamente puede reclamarse si la hipoteca fue firmada después del 10 de noviembre de 2018.

 

¿QUÉ ACCIONES SE EJERCITAN EN LA DEMANDA?

Cuando interponemos una demanda reclamando la devolución de los gastos hipotecarios ejercitamos DOS ACCIONES:

  1. Con carácter principal, una acción DECLARATIVA DE NULIDAD de la cláusula de gastos hipotecarios por abusiva.
  2. Como segunda acción, consecuencia de la anterior, una vez declarada su nulidad solicitamos la DEVOLUCIÓN y/o restitución de las cantidades abonadas indebidamente.

 

¿HAY PLAZO PARA RECLAMAR?

En cuanto a la acción principal declarativa de nulidad de la cláusula por abusiva, existe unanimidad, todos los Tribunales consideran que esta acción es IMPRESCRIPTIBLE, no tiene plazo.

Por el contrario, en cuanto a la segunda acción de devolución de cantidades, existe división de opiniones en los Tribunales:

  1. Los que consideran que si la primera acción es imprescriptible y dado que  la segunda es consecuente de la anterior, también sería IMPRESCRIPTIBLE, es decir, no tiene plazo para reclamar los gastos de la hipoteca.
  2. Por otro los que entienden que existe un plazo para su ejercicio.

El plazo prescriptivo en Catalunya, sería de 10 años, a diferencia del resto de España que sería de 5 años según el artículo 1946.2 del Código Civil en lo referente a las acciones personales.

De acuerdo con la reciente Sentencia núm. 1828/2020, de 10 de septiembre, de la Audiencia Provincial de Barcelona, los gastos hipotecarios prescribirán a los 10 AÑOS, pasado ese tiempo el consumidor ya no podrá reclamar su devolución, adoptando como dies a quo el pago de la última de las facturas, compatibilizando su doctrina con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16 de julio de 2020.

 

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