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¿Qué gastos son nulos y puedo reclamar de mi hipoteca? Análisis de la cuestión

by | Mar 28, 2022 | Blog

En caso de haber contratado con el banco un préstamo hipotecario, se pueden reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, siendo los más comunes, la mitad correspondiente a los gastos de notario, el 100% de los gastos de registro de la propiedad, el 100% de los gastos de gestoría, los gastos tributarios por el exceso pagado de actos jurídicos documentados y el 100% de los gastos de tasación.

En lectura del presente artículo analizamos pormenorizadamente la influencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 en los pronunciamientos del Tribunal Supremo y por ende en las decisiones alcanzadas por los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales a la hora de declarar la nulidad de la cláusula referida a los “gastos” de la hipoteca, junto con la estimación de la restitución de estas cantidades abonadas indebidamente por los consumidores prestatarios.

Seguidamente, vamos a desglosar el conjunto de gastos hipotecarios comprometidos al momento de formalizar la hipoteca y que muchos consumidores se han visto abocados a soportar de forma desproporcionada e ilegal.

En primer lugar, los gastos notariales tienen por objeto la elevación a público del contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre las partes contratantes. Encuentra su sentido en tanto dicha elevación a público ofrece una mayor protección al prestamista que al prestatario, toda vez que la parte prestataria ya ha cumplido su parte del contrato otorgando el préstamo o crédito protegiendo la escritura pública mayormente al prestamista ante posibles incumplimientos de los prestatarios. El Tribunal Supremo acoge esta interpretación en su sentencia número 705/2015 cuando dice que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

La sentencia del alto tribunal sigue con su interpretación de los gastos notariales entendiendo que la garantía hipotecaria se adopta en beneficio del prestamista. Sin embargo y a pesar de la contundente jurisprudencia que aclama que el principal interesado en la elevación a público de la hipoteca es la entidad bancaria, no es óbice, para que exista un cierto interés también del prestatario en la formalización, motivo por el cual, atendiendo a extensa jurisprudencia, resulta que los gastos de notaría deben repartirse de forma equitativa entre la entidad bancaria y el prestatario. El objeto de imputación del gasto no recae solamente en qué parte tiene el interés de la elevación a público del contrato, si no también en la protección que esta formalidad ofrece a la entidad bancaria y el prestatario ante posibles incumplimientos de las cuantías, plazos y demás pactos estipulados.

Una vez sentados los motivos por los que es licito y procedente la reclamación de gastos notariales, seguimos el artículo dando algunas pinceladas de lo que se entiende por gastos del Registro de la Propiedad con firmes argumentos que sostienen su reclamación. Es de especial importancia el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, el cual, establece que la obligación de pago de los aranceles del Registrador de la Propiedad será de aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Por tanto, como el derecho de hipoteca en garantía del préstamo hipotecario se inscribe a favor de la entidad bancaria, quien es claramente la beneficiada de la inscripción en el Registro de la Propiedad, debe ser ésta quien abone la totalidad de dichos gastos. La antes mencionada sentencia número 457/2020 del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2020, que sigue los criterios del TJUE en su Sentencia de 16 de julio de 2020, considera que de acuerdo a las normas de derecho nacional aplicables, la obligación de satisfacer los gastos de registro de la propiedad correspondía al banco prestamista, siendo procedente su condena a reponer a los prestatarios el importe de lo pagado en tal concepto.

Otro gasto que procede reclamar en la formalización de nuestra hipoteca es el exceso de tributación modelo 600 de actos jurídicos documentados. Desde hace años, existe numerosa jurisprudencia que condena a las entidades bancarias a la devolución de la cantidad correspondiente al exceso pagado en concepto de IAJD, derivado de la nulidad de la cláusula de interés de demora.

No es baladí entender que aquello reclamado en el impuesto de actos jurídicos documentados no es la improcedencia del hecho imponible del impuesto, sino más bien, se trata de la improcedencia de tributar una cantidad alzada por haberse incluido a la liquidación del impuesto, la cantidad resultante del tipo abusivo de los intereses de demora. Que, sin esta cuantía, la tributación en concepto de AJD a cargo del prestatario hubiese estado destacablemente inferior.

Simplemente pasa por entender que si el banco no hubiera incluido una cláusula de interés moratorio abusiva, el importe pagado por el referido impuesto, hubiera sido inferior pues la base imponible del impuesto se calcula en atención a la totalidad de la cantidad garantizada con la hipoteca. Así lo prevé el artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, estipulando que la base imponible del impuesto de Actos Jurídicos Documentados devengada en una hipoteca, será la suma del capital garantizado y las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo. Es evidente que la base imponible incluye una parte que se asegura con los intereses moratorios, calculada de conformidad con el porcentaje incluido en la cláusula de intereses moratorios. Por ende, los efectos que implican la nulidad de la cláusula para los intereses moratorios, por ser considerados abusivos, deben ser la eliminación del referido tipo de interés de la cláusula o contrato.

Acerca de los gastos de gestoría, de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, recogida por numerosas Audiencias Provinciales del territorio español, se dice que la persona o entidad encargada de la gestión ha de ser elegida por ambas partes en función de sus intereses y los gastos derivados de estas gestiones deben ser soportados por ambas partes por mitades.

En la mayoría de las firmas hipotecarias, la elección es absolutamente unilateral por parte del banco, sin consultar con el consumidor prestatario ni con la gestoría encargada de la tramitación del préstamo hipotecario.

Volviendo a la mencionada Sentencia de 16 de julio de 2020 de la Sala Cuarta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 reafirma esta línea jurisprudencial.

A más abundamiento, el Tribunal Supremo pronunciándose por fin sobre el reparto de los gastos de gestoría, con la reciente STS 555/2020, de 26 de octubre, asume la doctrina del Alto Tribunal europeo en tanto que no puede adjudicarse de forma salomónica la mitad de los gastos de gestoría a cliente y entidad financiera, sino que una vez que es el banco el que ha obligado al consumidor a firmar esa cláusula sin negociar, las consecuencias y efectos de su declaración posterior como abusiva deben ser asumidos en exclusividad por la entidad financiera.

En relación a los gastos de gestoría, la STJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19) apuntaba que, al no haber régimen legal supletorio previsto, aquellos no pueden ser soportados por el consumidor, debiendo ser sufragados en su integridad por la entidad bancaria prestamista. Es decir, si la cláusula es declarada abusiva se debe reintegrar al consumidor la cantidad total abonada por este concepto junto con los intereses legales desde su pago en aras de restablecerle en la misma situación que hubiera tenido si la cláusula abusiva no se hubiera incorporado al contrato. Así las cosas, el Tribunal Supremo expone que “ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva”.

En lo que atañe a los gastos de tasación, tanto la entidad bancaria como el consumidor prestatario deben tener en cuenta que el gasto de tasación no debe ser asumido por el prestatario porque la tasación no constituye un requisito de tramitación del préstamo y se trata de una operación que beneficia al prestamista pues mediante la tasación del inmueble puede ejecutar y movilizar los préstamos hipotecarios. En este sentido debe traerse a colación el artículo 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, disposición legal que ratifica nuevamente el pronunciamiento de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020. En dicho artículo se contienen las cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato, y tiene la consideración de cláusula abusiva “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” entre la que encontramos los gastos de tasación.

El Supremo expone que tras declarar nula y sin efecto por abusiva la cláusula de gastos hipotecarios es preciso analizar las normas nacionales para ver a quien corresponde abonar estos gastos. Por ello, igual que ocurrió con los gastos de gestoría, siguiendo la doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020 ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que imponga al prestatario el pago de la totalidad o parte de esos gastos, no cabe negar al consumidor la devolución del importe abonado en virtud de una cláusula declarada abusiva.

Siempre que se disponga de las oportunas facturas acreditativas de los gastos soportados a consecuencia de la formalización de nuestra hipoteca, los mismos pueden ser reclamados por cualquier consumidor que tenga una hipoteca en la actualidad y también por aquel consumidor que haya concertado un préstamo hipotecario en el pasado que ya estuviese pagado.

Si tiene dudas acerca de la reclamación de los gastos que usted tuvo que soportar en la formalización de su hipoteca, contáctenos y reciba un asesoramiento especializado que de un enfoque adecuado a su caso.

 

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